摩根斯士丹首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠在去年下半年撰文指出，中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)泡沫正處于“破裂的前夜”。這篇文章的公開(kāi)發(fā)表引起房地產(chǎn)圈內(nèi)圈外人士大打“口水仗”。摩根士丹利首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家史蒂芬·羅奇表示：“目前2/3國(guó)家和地區(qū)正面臨房地產(chǎn)泡沫危機(jī)，在所有房地產(chǎn)泡沫國(guó)家和地區(qū)中，中國(guó)排第一。上海和北京因占中國(guó)銷售量的14%%，且房?jī)r(jià)漲幅最大而將首當(dāng)其沖?！?
而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商們對(duì)此不以為然，作為一個(gè)利益團(tuán)體，他們一再?gòu)?qiáng)調(diào)：房?jī)r(jià)的看漲是因?yàn)槭袌?chǎng)有需求，出臺(tái)土地供應(yīng)的招拍掛政策和建筑材料價(jià)格的上揚(yáng)都是原因。其中，潘石屹就公開(kāi)表示，“摩根士丹利的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)存在泡沫的結(jié)論有點(diǎn)危言聳聽(tīng)。目前全國(guó)的房?jī)r(jià)都在上漲，而且上漲的幅度非常大，最根本的原因是土地和房子的供應(yīng)量少?！?
建設(shè)部也公布了由經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳淮牽頭的報(bào)告《怎樣認(rèn)識(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)》來(lái)反駁“中國(guó)房產(chǎn)泡沫”說(shuō)，報(bào)告認(rèn)為：判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫，關(guān)鍵是看是否存在真實(shí)需求。目前的住宅需求仍然真實(shí)，在有真實(shí)需求支撐的前提下，即使局部地區(qū)可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過(guò)熱或結(jié)構(gòu)性過(guò)剩現(xiàn)象，也不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟(jì)”。
房地產(chǎn)到底有無(wú)泡沫？是否馬上就要破滅？是否存在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱？
所有這些問(wèn)題整個(gè)行業(yè)都在爭(zhēng)論，而且似乎從沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。這些不和諧的討論之音，也許只有時(shí)間才能證明，誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)？
加息讓購(gòu)房者望“息”卻步？
央行在去年末宣布9年來(lái)首次加息的消息，幅度如此之小，只上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率為0.27%%，雖然對(duì)經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生的直接影響十分有限，但人們都將其看成是警示性的。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，“加息”讓人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期重新做出評(píng)估?！凹酉ⅰ弊屧S多人從那種“只要貸到了款，買到了房，就等于賺到了錢(qián)”的如癡如醉的迷幻狀態(tài)中清醒過(guò)來(lái)。“加息”讓人們明白，不論是按揭貸款購(gòu)房自住，還是按揭貸款投資購(gòu)房抑或是按揭貸款投機(jī)購(gòu)房，都是要講成本的，都是要冒風(fēng)險(xiǎn)的，所有這些，真的會(huì)讓那些非理性購(gòu)房者望“息”卻步。
正如業(yè)內(nèi)專家所稱，加息已被公認(rèn)為調(diào)控房地產(chǎn)供給與需求的最好的市場(chǎng)化手段之一。中國(guó)社科院金融研究所易憲容在展望明年房?jī)r(jià)走勢(shì)時(shí)就表示，“如果2005年上半年利息繼續(xù)加息，房?jī)r(jià)就肯定不會(huì)漲到哪里去。甚至，如果利率變動(dòng)比較高，房?jī)r(jià)還會(huì)掉下來(lái)?！?
萬(wàn)通集團(tuán)主席馮侖在央行宣布加息的當(dāng)日接受記者采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)：加息只是國(guó)家宏觀調(diào)控的手段，此前，國(guó)家還出臺(tái)了土地、金融等一系列調(diào)控政策，但過(guò)去的前三個(gè)季度房?jī)r(jià)還是不斷上漲，由此能引出的關(guān)注點(diǎn)是市場(chǎng)確實(shí)有強(qiáng)大的需求支持，而且很多購(gòu)房者都買漲不買跌。同時(shí)他指出，目前的加息幅度對(duì)于購(gòu)買高檔社區(qū)的人群根本造成不了什么影響，這部分人對(duì)于升息并不十分敏感。反而是中低收入購(gòu)房者的敏感度比較大，存貸款利率上調(diào)后，他們可能會(huì)更謹(jǐn)慎，中低檔市場(chǎng)的需求可能會(huì)因此放緩。但這并不意味會(huì)消滅需求。他們選擇的方式可能是將存款先放著不動(dòng)，等觀望之后再購(gòu)買。總之，房?jī)r(jià)的高低變化是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的，國(guó)家宏觀調(diào)控政策解決的只是行業(yè)的結(jié)構(gòu)問(wèn)題。
空置率超過(guò)國(guó)際警戒線？
“白天狂熱銷售，夜晚不見(jiàn)燈火”，一些人對(duì)國(guó)內(nèi)部分大城市商品房空置、閑置做了如上描述。美國(guó)《紐約時(shí)報(bào)》此前的一篇報(bào)道，指出中國(guó)房屋的空置率已超過(guò)國(guó)際警戒線。因?yàn)?，“在上海，大約有六分之一的高級(jí)住宅沒(méi)有人?。辉诒本樗姆种?；在深圳附近為三分之一。而且在未來(lái)幾年里，房屋空置率一定會(huì)在目前基礎(chǔ)上大幅增加。預(yù)計(jì)在未來(lái)兩年內(nèi)，辦公樓的供給將猛增50%%……”
在國(guó)外，空置率是談?wù)摲慨a(chǎn)泡沫的一個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞認(rèn)為這并不準(zhǔn)確。他表示，任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)都會(huì)有產(chǎn)品積壓，這是市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)必然結(jié)果和必要條件，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)也是如此。況且，目前大家對(duì)空置率的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)也不太一致。有的按房屋竣工半年、一年以后的空置率算，有的按竣工三年后的空置率算，所以空置率這個(gè)說(shuō)法比較籠統(tǒng)。應(yīng)該先把這幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)講清楚，再來(lái)判斷是否有泡沫。
按揭貸款助長(zhǎng)需求？
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院的劉建昌曾撰文指出，隨著個(gè)人消費(fèi)信貸規(guī)模的急劇擴(kuò)大，國(guó)內(nèi)一些大城市居民已經(jīng)悄然成為高負(fù)債一族，北京家庭的家庭債務(wù)比例高達(dá)122%%，大城市的家庭高負(fù)債主要是高房?jī)r(jià)引起的，而我國(guó)家庭債務(wù)的主體是以住房按揭貸款和汽車按揭貸款為主的個(gè)人消費(fèi)信貸。
按揭貸款購(gòu)房，其實(shí)質(zhì)是將潛在的購(gòu)買能力轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)買能力的一個(gè)過(guò)程。在本質(zhì)上來(lái)講，它是將未來(lái)幾年乃至幾十年的購(gòu)買能力提前釋放，即將未來(lái)幾年乃至幾十年的潛在的房屋需求提前而攢到現(xiàn)在來(lái)了。由此而激發(fā)出來(lái)的自然是對(duì)住房現(xiàn)時(shí)的極大需求。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，需求曲線自然會(huì)因此發(fā)生很大的移動(dòng)，這時(shí)，如果想保持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，相應(yīng)地對(duì)房屋的供應(yīng)量，應(yīng)該有很大的增加，如果沒(méi)有強(qiáng)有力的住宅用地供應(yīng)量，那么，這個(gè)城市房地產(chǎn)價(jià)格就只能一路上揚(yáng)了。（完）信息源:免費(fèi)招聘網(wǎng)_www.rcxx.com_淘才招聘網(wǎng)信息源:免費(fèi)人才網(wǎng)_www.rcxx.com_淘才招聘網(wǎng)
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